Possibilidade de destravar o mercado de securitização

Enfim, quase quatro anos após, o Conselho Monetário Nacional (CMN) alterou as regras de direcionamento dos depósitos da poupança para os financiamentos imobiliários. Antes de eu sair do governo, no final de maio de 2007, era a tarefa que eu trabalhava junto aos entes governamentais e a representantes do mercado, seja bancos, seja securitizadoras. A medida tem como objetivo estimular a securitização das carteiras de empréstimos imobiliários e também ampliar a parcela de recursos destinados de fato à habitação.

A principal mudança é a permissão para que os bancos realizem a securitização das carteiras de empréstimos imobiliários, por meio de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), sem comprometer a exigência de direcionar 65% da caderneta para a habitação. Pela medida, as instituições financeiras que integram o Sistema Financeiro da Habitação poderão ceder empréstimos para títulos securitizados e abater paulatinamente essa carteira da exigibilidade ao longo de três anos.

O objetivo é estimular o mercado de securitização de crédito imobiliário. Tende a destravar o mercado de securitização e criar certa previsibilidade de cessão das carteiras para os bancos. As medidas (Resolução 3.932) passam a valer no dia 1º de março de 2011, apenas para operações novas. E o estoque de crédito imobiliário já concedido?

O Banco Central do Brasil aproveitou a oportunidade e fez uma série de alterações pontuais na regulamentação do direcionamento para que de fato os recursos da poupança sejam direcionados para a área habitacional. A norma anterior foi feita em contexto que exigia uma série de estímulos para que os bancos retornassem ao financiamento imobiliário. Com o mercado mais voluntário, muitas dessas regalias foram retiradas.

Entre as medidas, o Banco Central extinguiu a possibilidade de computar cartas de crédito e promessas de financiamento na exigibilidade. Até então, os bancos poderiam fechar contrato com as construtoras e incluir no limite de 65% promessas de empréstimos feitas no lançamento de algum imóvel.

Outra decisão impede que CRI com lastro em aluguel seja usado para cálculo da exigibilidade. Apenas securitizações feitas com contratos de empréstimos poderão ser usadas para fins de direcionamento. O Banco Central do Brasil eliminou o multiplicador para créditos com juros menores apenas nos três primeiros anos. O benefício só será válido para empréstimos com redução das taxas para toda a vigência do contrato.

Duas alterações beneficiam os bancos. A partir de março de 2011, a contabilização da exigibilidade será feita com base no estoque dos últimos doze meses, e não mais a cada mês. Isso melhora o horizonte de planejamento das instituições. Além disso, as cotas de fundos imobiliários e FIDC, compostas por até 20% de títulos públicos, também poderão ser computadas no cálculo do direcionamento.